Retrait de permis de construire : notifier sa demande (R. 600-1)

Demander au maire de retirer un permis de construire, même pour fraude et après l'expiration du délai de recours, impose de notifier cette demande au bénéficiaire du permis : à défaut, le recours contentieux qui suivra sera irrecevable.

Les faits et la procédure

Le 27 mars 2018, le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré un permis de construire à une société, complété ensuite par deux permis modificatifs. Bien après l'expiration du délai de recours contentieux, deux sociétés voisines ont demandé au maire de retirer ce permis, en soutenant qu'il avait été obtenu par fraude. Le maire a rejeté cette demande le 7 décembre 2022.

Les deux sociétés ont alors saisi le tribunal administratif de Melun, qui, par un jugement du 5 mars 2025, a annulé le refus de retrait. La commune s'est pourvue en cassation devant le Conseil d'État. Il était constant que la demande de retrait n'avait pas été notifiée à la société titulaire du permis.

La question posée au Conseil d'État

L'article R. 600-1 du code de l'urbanisme impose à l'auteur d'un recours administratif ou contentieux dirigé contre une autorisation d'urbanisme de le notifier, à peine d'irrecevabilité, à l'auteur de la décision et à son bénéficiaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours. Cette exigence vise à assurer la sécurité juridique des titulaires d'autorisations, qui doivent être informés rapidement des contestations dont leur projet fait l'objet.

Par ailleurs, un acte obtenu par fraude ne crée pas de droits et peut être retiré à tout moment, ce que rappelle l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration. Une demande de retrait pour fraude, présentée après l'expiration du délai de recours, peut-elle encore être regardée comme un « recours administratif » soumis à l'obligation de notification ? Ou bien constitue-t-elle une démarche autonome, échappant à l'article R. 600-1 ?

La solution retenue

Le Conseil d'État retient la première branche de l'alternative. Il juge que « la demande de retrait d'un permis de construire constitue » un recours administratif au sens de l'article R. 600-1, y compris lorsqu'elle est fondée sur la fraude et présentée après l'expiration du délai de recours contentieux. Son auteur doit donc la notifier dans les conditions prévues par ce texte.

Il en découle que, lorsque cette notification fait défaut, le recours contentieux dirigé contre le refus de retrait est irrecevable. En jugeant le contraire, le tribunal administratif de Melun a commis une erreur de droit.

Réglant l'affaire, le Conseil d'État constate que la demande de retrait n'avait pas été notifiée au bénéficiaire du permis. Il annule le jugement, rejette la demande des deux sociétés et met à leur charge une somme de 3 000 euros au titre des frais de procédure.

Le sens de la solution

La décision fait prévaloir la cohérence du régime contentieux de l'urbanisme. Si la demande de retrait échappait à l'obligation de notification, il suffirait à un tiers de solliciter le retrait du permis, puis d'attaquer le refus, pour contester l'autorisation sans que son titulaire en soit informé dans les formes prévues. Le Conseil d'État ferme cette voie : quel que soit le fondement invoqué et le moment où elle est présentée, la demande de retrait suit le régime des recours administratifs.

Portée et conseils pratiques

La décision est mentionnée aux Tables du Recueil Lebon, ce qui signale son intérêt pour la pratique. Elle ne tranche pas la question de l'existence d'une fraude, que le Conseil d'État n'a pas eu à examiner : elle porte exclusivement sur une condition de recevabilité. Elle ne remet pas davantage en cause la possibilité, pour l'administration, de retirer un permis obtenu par fraude.

Pour les tiers qui envisagent de contester un permis (voisins, associations, concurrents) :

toute demande de retrait adressée au maire doit être notifiée, dans les quinze jours, à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, par lettre recommandée avec accusé de réception ;
cette précaution vaut même lorsque le délai de recours contentieux est expiré et que la demande est fondée sur la fraude ;
il est utile de conserver les preuves de notification (copie du courrier, accusés de réception), qui devront être produites devant le juge.

Pour les bénéficiaires de permis et les collectivités :

en cas de recours dirigé contre un refus de retrait, il convient de vérifier systématiquement si la demande initiale a été notifiée dans les formes requises ;
l'irrecevabilité tirée du défaut de notification est un moyen qui peut être soulevé à tout stade de la procédure et justifier, comme en l'espèce, le rejet de la demande sans examen du fond.

Cette décision illustre aussi l'importance des questions de recevabilité, qui conditionnent souvent l'issue d'un litige avant même tout débat sur la légalité. Sur l'office du juge de cassation et les délais applicables, on pourra consulter nos articles sur la cassation administrative et sur le délai de pourvoi en cassation, ainsi que notre page consacrée à la représentation devant le Conseil d'État.

Si vous envisagez de contester une autorisation d'urbanisme ou devez défendre un permis, vous pouvez contacter le cabinet afin d'examiner les conditions de recevabilité de votre démarche.

Référence : CE, 2e et 7e chambres réunies, 16 juillet 2026, Commune de Saint-Maur-des-Fossés, n° 503822, mentionné aux Tables du Recueil Lebon. Article à jour au 26 octobre 2026 ; il ne remplace pas une consultation.