Bail commercial : la clause de hausse automatique non écrite

Un bail commercial peut-il prévoir que le loyer augmentera chaque année d'un pourcentage fixe, quelle que soit l'évolution des indices ? Par un arrêt du 3 septembre 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu'une telle clause, lorsqu'elle est dépourvue de plafond et de limite de durée, contourne les règles d'ordre public de la révision du loyer et doit être réputée non écrite.

Les faits et la procédure

Des bailleurs donnent à bail commercial une chambre située dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) à la société qui exploite cet établissement. Le bail prévoit une révision annuelle du loyer au 1er janvier suivant la deuxième année entière, assortie d'une augmentation nette garantie de 1,5 % par an.

La société locataire demande que cette clause soit réputée non écrite et que lui soient restitués les loyers versés en trop sur les cinq dernières années.

Par un arrêt du 13 mars 2025, la cour d'appel de Lyon rejette ses demandes. Elle considère que la clause fixe une augmentation forfaitaire déterminée dès la conclusion du bail, et relève donc de la libre fixation du prix par les parties. La locataire forme un pourvoi.

La question posée à la Cour

Le statut des baux commerciaux encadre strictement l'évolution du loyer en cours de bail :

• l'article L. 145-38 du code de commerce organise la révision triennale légale, plafonnée en principe par la variation de l'indice applicable ;
• l'article L. 145-39 encadre le jeu des clauses d'échelle mobile ;
• l'article L. 145-15 répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec à ces dispositions ;
• l'article L. 112-2 du code monétaire et financier encadre par ailleurs les clauses d'indexation.

À l'inverse, la fixation du loyer initial relève de la liberté contractuelle, et la jurisprudence admet notamment les loyers progressifs fixés par paliers. La question était donc de qualifier la clause litigieuse : fixation du prix initial, licite, ou mécanisme de révision faisant échec aux règles d'ordre public ?

La solution retenue

La Cour casse l'arrêt au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce et L. 112-2 du code monétaire et financier.

Elle rappelle que, si les parties fixent librement le loyer initial, doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer. Elle souligne que la jurisprudence, si elle admet les loyers progressifs par paliers, sanctionne les clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse.

Elle relève ensuite que, contrairement à un loyer à paliers, la clause en cause ne comporte ni plafond ni limite de durée, alors qu'un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme contractuel. Une telle clause « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse », susceptible d'excéder la variation des indices. Elle doit donc être réputée non écrite.

En jugeant la clause licite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. L'arrêt est cassé en toutes ses dispositions et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Lyon autrement composée.

Portée et conseils pratiques

L'arrêt intéresse directement les baux consentis dans les résidences exploitées par un gestionnaire, où les clauses de « revalorisation garantie » sont fréquentes, mais son raisonnement vaut pour tout bail soumis au statut des baux commerciaux.

Il convient d'en retenir la distinction essentielle :

• un loyer progressif par paliers, déterminé dès l'origine et limité dans le temps, demeure en principe une modalité de fixation du prix ;
• une hausse automatique, forfaitaire, sans plafond ni terme, s'analyse en un mécanisme de révision à la seule hausse, qui contourne l'ordre public statutaire.

En pratique :

• pour les bailleurs et rédacteurs d'actes, les clauses de hausse garantie doivent être revues à la lumière de cet arrêt ; une clause d'indexation conforme aux textes, jouant à la hausse comme à la baisse, ou un échéancier de paliers clairement déterminé et limité, présentent moins de risques ;
• pour les locataires, une clause de ce type peut être contestée. La Cour de cassation juge que l'action tendant à faire réputer une clause non écrite n'est pas soumise à prescription, mais la restitution des sommes indûment versées reste enfermée dans un délai, ce qui explique que la demande ait porté ici sur cinq années ;
• chaque clause doit être analysée en elle-même : la qualification dépend de sa rédaction exacte, de sa durée et de son articulation avec le reste du bail.

L'arrêt ne fixe pas le montant des restitutions : c'est à la cour d'appel de renvoi d'en tirer les conséquences.

Sur les étapes d'un pourvoi et ses effets, on pourra consulter notre page Cour de cassation et notre article Pourvoi non suspensif : faut-il exécuter ?.

Si votre bail contient une clause d'évolution du loyer dont vous vous interrogez sur la validité, vous pouvez contacter le cabinet.

Référence : Cass. civ. 3e, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin. Article à jour au 26 octobre 2026 ; il ne remplace pas une consultation.